Czy zakaz handlu w niedzielę to dobry powód do renegocjacji czynszu?

Ustawa o zakazie handlu w niedzielę skomplikuje biznesową sytuację wielu sklepów działających w galeriach handlowych.

 Problem to nie tylko potencjalnie mniejszy zysk, lecz w wielu przypadkach także konieczność opłacania pełnego, ustalonego przed zmianą prawa czynszu. Eksperci prawa nieruchomości wskazują, że najemcy mogą próbować renegocjować warunki czynszu, powołując się na tzw. nadzwyczajną zmianę stosunków.

Zgodnie z nową ustawą pierwsza niehandlowa niedziela przypada na 11 marca. W 2018 roku sklepy będą mogły być otwarte w 21 niedziel, w przyszłym w 15, a w kolejnym w zaledwie 7. Choć projektodawcy ustawy zakładają, że utracone przez wymuszoną prawem przerwę w działalności dochody wielu firmom uda się odrobić w pozostałe dni, to sprzedawcy mają co do tego poważne wątpliwości. Warto także pamiętać, że ich finansowe problemy mogą wynikać nie tylko z mniejszego utargu, lecz także z warunków umów najmu. Z tego powodu straty mogą ponieść także galerie handlowe.

– Galerie handlowe podpisują z przedsiębiorcami długoterminowe umowy, w których ustalony jest sposób obliczania wysokości czynszu. Przeważnie opłata składa się ze stałej kwoty oraz równowartości kilku procent osiąganych obrotów. Zdarzają się również umowy, na podstawie których sklep ma ustalony stały, uniezależniony od dochodów czynsz. W pierwszym przypadku nowe prawo będzie niekorzystne dla galerii handlowej. Drugi przykład to natomiast kłopot najemcy, który zapłaci za wynajmowaną powierzchnię tyle co zawsze, ale przy krótszym tygodniu prowadzenia sprzedaży, a więc mniejszym zysku ­– tłumaczy Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, specjalizującej się w prawie nieruchomości.

Nowe prawo, nowy czynsz?

Obowiązujące właścicieli galerii i najemców umowy zazwyczaj nie przewidują możliwości zmiany sposobu naliczania czynszu. Co ważne, zmiana prawa dotycząca prowadzenia handlu sama w sobie nie jest podstawą do renegocjacji warunków współpracy. Gdy natomiast jedna ze stron uzna, że wskutek wprowadzenia ustawy o zakazie handlu w niedzielę ponosi straty, może spróbować powołać się na zapisaną w art. 3571 kodeksu cywilnego zasadę odwołującą się do nadzwyczajnej zmiany stosunków (łac. rebus sic stantibus). To nieprzewidziana przy zawieraniu umowy sytuacja, która sprawia, że spełnienie zapisów umowy wiąże się z nadmiernymi trudnościami albo grozi jednej ze stron rażącą stratą. W takim przypadku sąd może określić zobowiązania na nowo lub rozwiązać umowę.

– Nie jest jednoznacznie rozstrzygnięte, czy zmiana stanu prawnego może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków. Jednak sądy niejednokrotnie potwierdzały, że można w ten sposób interpretować nie tylko zdarzenie nadzwyczajne czy katastroficzne, ale również ciąg przemian społecznych czy politycznych mających wpływ na stosunek prawny. Dobrym przykładem jest decyzja Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który w 2016 roku uznał za nadzwyczajną zmianę stosunków modyfikację przepisów o podatku VAT – mówi Jacek Kosiński.

Nawet nie mając pewności, że sąd zakwalifikuje zmianę ustawy o zakazie handlu w niedzielę jako nadzwyczajną zmianę stosunków, warto pamiętać o możliwości powołania się na nią, jeśli zamknięcie sklepu w niedzielę okaże się bardzo kosztowne.

Źródło: Jacek Kosiński – Adwokaci i Radcowie Prawni